01杭州4月首场土拍热度提升，浙江土地网直播留言活跃，反映市场关注度上升。
02华润首次过江摘牌网易南地块，定位核心改善型住宅，周边产业资源丰富。
03一季度杭州仅成交3宗地块，4月供应回暖，共出让11宗，显示市场供应增加趋势。
04滨江襄七房地块位于互联网产业核心，周边有网易、阿里等大厂，未来购房主力为高净值人才。
05东部湾新城地块商业部分需整体持有，限制分割转让，体现政府优化土地供给政策意图。
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今日，杭州迎来4月首场土地出让，热度较之前有明显提升，浙江土地网和浙里土地云小程序的直播留言板都非常热闹。整体竞争情况和结果都在意料之中：1.热度以板块能级和业态差异分化；2.三个得主的摘牌对象都是熟悉的区域或产品。
其中华润是首次过江摘牌，但新项目的属性和定位都匹配华润一直以来的偏好。
图 |浙江土地网直播留言板截图
综合地块情况和竞争情况，有以下观察：
1、低竞争、强购买，诞生新核心：
打开浙报传媒地产研究院“决策通”地图，可以很清晰看到华润的布局，偏好核心、偏好新中心，今天的网易南地块是华润首次过江摘牌，但这宗地块东南侧，他们有参与过绿城摘牌的项目，就是已经售罄的晓月映翠。
项目所在的西兴板块，竞争压力非常小，新房可选余地不大，年内预期上市的望天际、万潮玖序都是单价10W+的改善天花板，而放眼滨江区，较西兴次能级的浦沿板块，摆脱新房限价后，未来售价也在上升通道。
而华润新项目周边网易、阿里巴巴、华为等大厂云集，妥妥的“码农”聚集地，有天然的产业人口优势，也是实实在在的房地产购买力。
2、房企在“舒适圈”内出手
今日参与土地出让的房企，基本分为两大类，如华润、金茂、招商、保利、中海等国央企，滨江、兴耀、保亿等为代表的本地民企。其拿地逻辑也非常明确，都是执行既有战略：华润重仓核心区域做品质改善，兴耀&滨江深耕板块做熟悉市场，保亿继续打造低密物业做产品……
3、土地供应回暖，4月合计出让11宗地块
一季度杭州仅成交三宗地块，除了有新年的因素，市场趋冷也是一大原因，4月份供应回调，合计出让11宗地块，可以说是迎来今年供应的小高峰。
年初政府提出的“控增量、去库存、优供给”，带了新的市场信号，市场有了城市未来用于房地产开发的土地增量逐步减少，甚至停止的预期大跃进式的城市扩张发展时代终结）。这或许是推动政府优先推出优质地块，房企增加拿地意愿的又一原因。
地块详细解析
襄七房单元FG04-R21-B22地块，出让面积38442㎡，容积率2.5，可建面积约9.6万㎡，起始楼面价27997元/㎡。地块区位条件优越，占据滨江互联网产业核心，网易园区、阿里巴巴滨江园区、大华数字产业园、杭州人工智能产业园等环伺，高净值人才将成为未来购房主力。此外地块东侧有地铁5号线经过，距离聚才路站点直线500米内，轨道交通出行便捷。
滨江襄七房地块区位图（浙报传媒地产研究院）
东部湾新城单元QT020303-05地块，出让面积45310㎡，容积率2.14，可建面积约9.7万㎡，起始楼面价13293元/㎡，其中商业商务计容建筑面积不小于11218㎡，起价3702万元，起始楼面价3300元/㎡；住宅计容建筑面积不小于85745.4㎡，起价125189万元，起始楼面价元14600/㎡。此外根据挂牌文件，商业服务业部分需整体持有，可以整体转让，不得分割转让、不得分割登记。
钱塘东部湾新城地块区位图（浙报传媒地产研究院）
闲林单元YH120201-01地块，出让面积37235㎡，容积率1.05，可建面积约3.9万㎡，起始楼面价12840元/㎡。地块北侧隔杭瑞高速为翡翠城组团，东、南、西三侧均被盛世嘉园、怡景花城、山水居等住区包围，周边住宅均已售罄，仅北侧五常湿地保利·天奕、滨江·时舟里，均为高层项目，均价为3.2万元-3.4万元/㎡。
地块紧邻地铁12号线一期，距离南侧黄泥坞站点直线约350米，距离北侧高教路站点直线约650米，可与三号线高教路站同站换乘，轨道交通优势明显。
余杭闲林地块区位图（浙报传媒地产研究院）
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