上证报中国证券网讯（记者于祥明）全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、完善商品住房信贷管理、优化土地供应管理……北京市多部门9月24日发布贯彻落实完善商品房销售制度有关要求的实施意见，成为全国首个针对房地产三项制度改革的地方样本。
为贯彻落实住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》有关要求，加快构建房地产发展新模式，北京市住房和城乡建设委员会等4部门发布了实施意见。
“实施意见第一条是全面加强预售管理。新出让土地的预售标准统一到主体结构封顶，这与全国规定方向一致，但客观上明显提高了预售要求，也要求后续拿地项目做好充分准备。”上海易居房地产研究院副院长严跃进接受上海证券报记者采访时说。
中原地产首席分析师张大伟接受上海证券报记者采访表示，该实施意见的出台，标志着北京正式落实国家完善商品住房销售制度改革方案出炉。
“实施意见以提高预售门槛、优先现房销售、资金闭环监管、信贷规则重构为核心，从土地、开发、销售、资金、信贷全链条重构商品房管理制度。”张大伟表示，政策坚持 “新老划断、分类施策” ，不会对存量项目造成剧烈冲击，但将深刻改变房企拿地、融资、回款模式，长期利好市场风险出清，推动房地产向新模式转型。
记者注意到，实施意见中几项内容值得关注。其一，关于预售标准和相关现房销售项目，总体上此前拿地的项目基本不受影响。已拿地企业不必过于担心，改革主要针对后续新出让土地。
“原有项目不会出现大的变化，市场不必多虑。但需要明确，后续新拿地项目预售标准已明确，至少达到主体结构封顶，这将成为常态化模式。”严跃进说。
其二，资金发放节点明确后移。实施意见要求，2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款，而原先政策一般是在主体结构封顶，这意味着资金到位大体延后两年左右。
“这对后续拿地项目以及后续要申请预售许可证的项目影响较大。未来要拿地的项目还有一定准备空间，但一些已经拿地、尚未取得预售许可证的项目，当前必须快速调整策略，尤其是做好与银行开发贷的支持衔接，这是当前最迫切的任务。所以手上已拿地开发但尚未开始预售的企业受影响最大，必须积极跟进相关支持。”严跃进说。
其三，土地端利好明确。实施意见要求，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。
“土地出让金后续缴纳期限为两年，较传统一年明显放宽，且延期期间不计算利息。这是此次政策对土地市场较大的支持。”严跃进说。
张大伟也向记者表示，在预售回款周期拉长的背景下，土地款延期缴纳政策，减轻房企拿地初期一次性大额资金支出压力，平衡拿地成本与建设投入。
另外，实施意见中，现房销售政策更加清晰。2026年8月28日起，新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目优先选择现房销售。
同时，“在现房销售中，定金按1%收取，低于此前预期的5%，更具象征意义，主要是锁定客户，保障现房销售项目未来有一定客户基础。”严跃进说。
张大伟表示，实施意见设置2026年8月28日作为关键分界点，实行新老项目差异化管理，最大限度防范政策突变带来的市场震荡。这种 “老人老办法、新人新办法” 的安排，保障存量在建项目开发节奏稳定，避免集中停工、交付风险，防止短期市场供给出现断崖式下滑，为房企预留充足过渡期消化现有项目。
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